《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱條例)的制定貫穿著一條主線，那就是向民生傾斜，便民利民，為民解憂，使廣大業(yè)主成為最大受益人。”省人大法制委主任委員邢瀘生介紹，《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面做了不少創(chuàng)新性的規(guī)定。邢瀘生認(rèn)為，將物業(yè)管理活動(dòng)納入法制軌道進(jìn)行規(guī)范，有利于維護(hù)物業(yè)管理各方當(dāng)事人的合法權(quán)利，創(chuàng)造和諧美好的生活環(huán)境,條例相關(guān)解讀如下：
一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
政府指導(dǎo)價(jià)＋市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是廣大業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題。目前，我省大部分地區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基本具備由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)的條件，按照行政審批體制改革的要求，市場(chǎng)能夠調(diào)節(jié)的，政府就不應(yīng)當(dāng)過(guò)多干預(yù)?！端拇ㄊ∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十條明確規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和政府保障性住房物業(yè)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他情況都實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。為了避免物業(yè)收費(fèi)亂漲價(jià)，《條例》第五十一條明確規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定”。同時(shí)，考慮到物業(yè)服務(wù)成本的變化，在明確的四類情形下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。《條例》還對(duì)價(jià)格行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理職責(zé)也予以明確規(guī)定。
二、安全防范責(zé)任界定
按照物業(yè)服務(wù)合同約定來(lái)履職
物業(yè)管理公司有沒(méi)有安全防范義務(wù)？發(fā)生失竊等事件，該不該向物業(yè)公司索賠？《條例》第四十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，健全安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，為業(yè)主提供安全高效便捷的服務(wù)。未履行約定義務(wù)的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
三、水、電、氣通暢和設(shè)備維護(hù)
由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)
《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線按照國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計(jì)，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費(fèi)用依照有關(guān)工程計(jì)價(jià)規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)?！稐l例》第十六條還規(guī)定，條例實(shí)施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)，由業(yè)主大會(huì)決定是否無(wú)償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位；決定無(wú)償移交的，驗(yàn)收合格后專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。
四、如何成立業(yè)主大會(huì)？
街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府）組織指導(dǎo)
業(yè)主大會(huì)成立難，一直是物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》僅規(guī)定了房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)和協(xié)助設(shè)立業(yè)主大會(huì)，主要側(cè)重在業(yè)務(wù)指導(dǎo)與協(xié)助，并未具體明確負(fù)責(zé)召集業(yè)主組織設(shè)立業(yè)主大會(huì)的主體。
《條例》第四條對(duì)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理活動(dòng)中的職責(zé)作了原則性的規(guī)定，在第二十一條、第二十二條對(duì)街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主大會(huì)籌備組和成立業(yè)主大會(huì)等相關(guān)職能做了相應(yīng)的規(guī)定。不低于30平方米的業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房配置面積也在《條例》中明確。
【相關(guān)問(wèn)題】
一、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定街道辦事處主要負(fù)責(zé)以下哪些工作？
【答】第四條 街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)的設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)的工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。居民（村民）委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第五條 建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關(guān)問(wèn)題。 物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、居民（村民）委員會(huì)、公安派出所和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等參加。
二、四川省前期物業(yè)管理費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？
【答】應(yīng)該是從《商品房買賣合同》上面約定的交樓日期開(kāi)始，由業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)。
前期物業(yè)管理和物業(yè)管理是兩個(gè)根本不同的概念。
前期物業(yè)管理--是業(yè)主委員會(huì)公開(kāi)選聘物業(yè)公司，并簽定《物業(yè)服務(wù)委托合同》前的物業(yè)管理時(shí)期叫做“前期物業(yè)管理”
物業(yè)管理---是業(yè)主委員會(huì)公共選聘物業(yè)公司，并簽定《物業(yè)服務(wù)委托合同》后的物業(yè)管理時(shí)期叫做“物業(yè)管理”。
前期物業(yè)管理由發(fā)展商在項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)建時(shí)，就先行確定物業(yè)企業(yè)，業(yè)主必須認(rèn)可。
三、四川省未裝修的房屋物業(yè)管理費(fèi)如何收?。?/strong>
【答】不管房屋是否裝修，物業(yè)管理都是要正常收取的，房屋的物業(yè)管理費(fèi)從房屋交房之日起就正常計(jì)算了，即使沒(méi)有裝修入住，物業(yè)公司還是正常運(yùn)行在為業(yè)主提供服務(wù)，只是由于你單方面的原因沒(méi)有享受。
來(lái)源：資陽(yáng)發(fā)布
