備受關注的房地產稅法被列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。事實上，與“房地產稅”一字之差的“房產稅”試點，已在上海與重慶開展逾四年，但影響十分有限。在未來推進房地產領域稅收改革深化的情況下，房地產稅立法將走向何方？對百姓和政府的“錢袋子”產生哪些改變？
試點情況：對房價影響小涉及人群有限
2011年1月，上海與重慶率先試點向居民住宅征收房產稅。專家表示，兩地房產稅征收在實施中體現(xiàn)出的一些問題，對未來房地產領域整體稅收改革也具有參考價值：
——對房價影響不大。根據中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告，上海及重慶試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。數(shù)據顯示，此后3年多，房產稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。
——對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶房產稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產稅占本級財政收入的比重僅為0.03%；與重慶相比，上海的房產稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣很小。
——涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn)，由于房產稅試點不涉及存量住房，其中上海試點中還有六條稅收減免政策，這就使房產稅試點沒有產生巨大沖擊力。在重慶，主要針對豪宅和別墅的房產稅征收標準，對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產稅征收方式后來被一些業(yè)內人士戲稱為房地產界的“奢侈品稅”。
未來征稅難點
1.不動產登記何時完善？
國土資源部近日下發(fā)通知，要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平臺。這被業(yè)內看做是加快推進不動產登記制度乃至房地產稅立法的重要前提。
盡管如此，業(yè)內人士認為從現(xiàn)實操作層面來說，不動產登記仍需加速。記者在多地采訪得知，推動不動產統(tǒng)一登記工作存在諸多困難，其中包括地方部門協(xié)調配合難、登記專職部門人員隊伍建設難、技術容易到位但機構難以到位等問題。
2.征收范圍稅率如何確定？
業(yè)內人士普遍認為，全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時，是否設置“免征額”也同樣是立法難點之一。
經濟學家賈康建議，中國的房地產稅應在低端范圍給予一定的免征稅額，這樣可以抑制投資投機性消費。廣東省房地產行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲表示，房地產稅改革需要對擁有多套住房的高收入群體多收稅，對中低收入群體免稅乃至反哺。
與此同時，征稅范圍的難點還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶，為了規(guī)避房產稅，有人在獨棟別墅間加蓋附著物，繞過了“獨棟”概念；還有開發(fā)商將一套單價遠超房產稅繳納下限的大面積產權房分成“住房”和“車庫”兩個產權進行捆綁銷售。
3.征稅房價如何確定？
按照此前上海房產稅試點的計稅方法，試點以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據，目前暫按應稅住房市場交易價格的70%計算評估價格，再按照稅率計算繳納。
但從現(xiàn)實情況看，房產評估價格如何確定卻存在一定難題。記者暗訪北京多個房地產中介公司發(fā)現(xiàn)，長期以來，出于避稅的考慮，部分二手房交易的實際交易價格和官方系統(tǒng)登記價格差距較大，比如可以將實際每平方米5萬元左右的價格“做”到3萬多元。
4.房地產稅能給百姓帶來什么
第一，它能降低大多數(shù)納稅人的“稅收痛苦”。從征稅角度來說，稅收是一種拔鵝毛的藝術，鵝毛肯定要拔，高水平的表現(xiàn)是：既把鵝毛拔下來，又不讓鵝叫喚，或者少叫喚。
稅收理論中有這樣一個定律：假設宏觀稅負既定，社會成員總體的稅收痛苦程度，與間接稅的比重成正比，與直接稅的比重成反比。
需要指出的是，間接稅由于直接嵌入商品售價，因此往往通過價格渠道轉嫁由消費大眾承擔。而支付能力強的富裕階層承擔的直接稅比重過低，反而稅負不高。
我國稅制結構里直接稅比重偏低是突出問題。而房地產稅是直接稅，開征它有利于降低間接稅比重，從而會減輕大多數(shù)納稅人的痛苦感，社會稅負的歸宿也將更加公平合理。
第二，它能發(fā)揮抽肥補瘦的功能。稅收，取之于民，用之于民。但是，取之收入點與用之支出點并不是一一對應的，因為稅收的一大職能是收入調節(jié)進行再分配，也就是抽肥補瘦，故能發(fā)揮收入調節(jié)的作用。
第三，它有助于房地產市場保持理性的發(fā)展方向。房地產稅的一大作用就是調節(jié)房地產消費的高端需求部分，一來，一部分潛在購房者會調整預期而放棄購買；二來，熱衷于追求建造“高大上”小區(qū)、瞄準少數(shù)高端購房者市場的部分房地產開發(fā)商，或會考慮多傾力于中小戶型住房。
