老舊住宅加裝電梯，其中包含了兩方面的問(wèn)題，其一，根據(jù)預(yù)測(cè)到2022年左右，我國(guó)65歲以上人口將占到總?cè)丝诘?4%，實(shí)現(xiàn)向老齡社會(huì)的轉(zhuǎn)變。其二，是城市快速發(fā)展的進(jìn)程中，老舊住宅沒(méi)有安裝電梯的情況仍比較普遍的存在。一邊是爬樓難的老年人群越來(lái)越多，另一頭，是老舊住宅電梯的缺失比較明顯。
在工作中，因?yàn)榘惭b電梯導(dǎo)致糾紛前來(lái)進(jìn)行法律咨詢(xún)的案例也不鮮見(jiàn)。對(duì)此，我進(jìn)行了長(zhǎng)時(shí)間的走訪(fǎng)調(diào)研，希望能為舊房加裝電梯中遇到的困難和糾紛，提供行之有效的解決方案。
存在問(wèn)題：
加裝電梯易，平衡矛盾難
實(shí)際上，重慶市人民政府2017年就出臺(tái)了《重慶市老舊住宅增設(shè)電梯建設(shè)管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：《辦法》）來(lái)解決老舊住宅增設(shè)電梯的問(wèn)題，《辦法》實(shí)施以來(lái)一一定程度上確實(shí)解決了這一問(wèn)題。
但在老舊住宅加裝電梯工作的過(guò)程中，卻引發(fā)了較多的問(wèn)題和矛盾，遇到了較多的阻力。導(dǎo)致原本為民謀利的《辦法》并未得到很好的推廣和實(shí)施。
問(wèn)題一：一樓等低樓層住戶(hù)往往不同意加裝電梯，不愿意支出相關(guān)費(fèi)用
首當(dāng)其沖的，當(dāng)然是人的問(wèn)題。
往往在老舊住宅加裝電梯的實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，業(yè)主很難達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，這樣的情況可以理解。加裝電梯會(huì)影響到低層住戶(hù)特別是一層住戶(hù)的利益，比如采光，噪音污染等，很多省市都出現(xiàn)過(guò)很多低層住戶(hù)同高層住戶(hù)因安裝電梯對(duì)簿公堂的事件。
根據(jù)現(xiàn)已生效的《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條第（七）項(xiàng)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
但在實(shí)際操作中，物業(yè)公司及社區(qū)往往要求必須取得低層住戶(hù)的同意，低樓層住戶(hù)不同意的情況下，加裝電梯很難順利執(zhí)行。
問(wèn)題二：雖然主城區(qū)大多出臺(tái)惠民補(bǔ)貼政策，但是依舊面臨資金籌措困難
資金的問(wèn)題是第二個(gè)難點(diǎn)。
老舊住宅加裝電梯主要涉及兩部分費(fèi)用：電梯加裝直接投入資金和電梯日常運(yùn)營(yíng)維保費(fèi)用（長(zhǎng)期支付）。而往往老舊住宅居民經(jīng)濟(jì)及物業(yè)管理費(fèi)偏低，同時(shí)很多老舊住宅住戶(hù)都是退休老年人，收入偏低，因此即便是兩江新區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)等幾個(gè)主城區(qū)都出臺(tái)了補(bǔ)貼政策，但是此項(xiàng)費(fèi)用對(duì)部分老舊住宅住戶(hù)其而言依舊偏高。
問(wèn)題三：相當(dāng)部分小區(qū)出現(xiàn)業(yè)委會(huì)不愿作為，物業(yè)公司不愿推動(dòng)，街道社區(qū)不愿出面協(xié)調(diào)的現(xiàn)象
第三個(gè)難點(diǎn)，是由誰(shuí)來(lái)出面。老舊小區(qū)因?yàn)槟攴葺^久，普遍存在居住業(yè)主情況復(fù)雜，物業(yè)管理費(fèi)偏低，管理困難，甚至個(gè)別老舊住宅根本就沒(méi)有小區(qū)業(yè)委會(huì)等問(wèn)題。所以物業(yè)因不能增加額外增加過(guò)多收益沒(méi)有組織落地加裝電梯的積極性，業(yè)委會(huì)限于小區(qū)實(shí)際管理困難的局面不作為以及難以作為，街道往往因?yàn)槔吓f住宅復(fù)雜的實(shí)際情況而無(wú)法做到有效積極協(xié)調(diào)。業(yè)委會(huì)、物業(yè)、街道并未形成積極聯(lián)動(dòng)解決加裝電梯問(wèn)題。
如何解決：
有人管理，平衡矛盾，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維
那么，如何解決老舊住宅加裝電梯存在的問(wèn)題呢？在前面分析的問(wèn)題基礎(chǔ)上，我進(jìn)行了逐一的梳理，對(duì)部分問(wèn)題進(jìn)行思考提供了解決方案。
首先，是要減小對(duì)低層住戶(hù)的影響，讓他們也成為受益的共同體。
我們可以設(shè)計(jì)以小區(qū)為單位，統(tǒng)一電梯加裝設(shè)計(jì)方案及費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，盡量減少對(duì)低樓層住戶(hù)的通風(fēng)、采光影響，降低加裝電梯工作執(zhí)行落地難度。建議由街道社區(qū)牽頭，以小區(qū)為單位，統(tǒng)一電梯加裝設(shè)計(jì)方案，盡量減少不同樓棟的差異性，降低對(duì)小區(qū)原有風(fēng)貌的影響，根據(jù)各老舊住宅實(shí)際情況量化加裝電梯相應(yīng)的費(fèi)用分?jǐn)傊笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。
其次，可以運(yùn)用新的經(jīng)濟(jì)模式，拓展加裝電梯資金來(lái)源。
一方面，可由業(yè)主委員會(huì)召集集資，在分?jǐn)偟幕A(chǔ)上鼓勵(lì)業(yè)主進(jìn)行募捐，拓展加裝電梯資金的來(lái)源。
同時(shí)利用市場(chǎng)化手段和新的經(jīng)濟(jì)模式，推廣共享電梯模式，由電梯企業(yè)墊付資金加裝電梯，再以租賃或付費(fèi)模式給住戶(hù)使用，乘客可按月繳納租金；或每次乘梯前投幣、刷卡后，電梯自動(dòng)投入服務(wù)、自動(dòng)計(jì)費(fèi)。
在電梯的維保過(guò)程中，可由業(yè)委會(huì)或物管方統(tǒng)一收取，也可在征求大部分業(yè)主同意后，使用大修基金對(duì)電梯進(jìn)行維保，此舉完全依法依規(guī)。若采用共享電梯的方式，那么則可電梯收益中扣除維保費(fèi)用。
若在安裝中出現(xiàn)業(yè)主之間的矛盾，可以積極發(fā)揮人民調(diào)解組織的作用，引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)司法訴訟解決矛盾。
例如在矛盾沖突激烈的老舊住宅小區(qū)，引入人民調(diào)解等第三方組織和力量，通過(guò)人民調(diào)解工作，解決業(yè)主之間的沖突，力爭(zhēng)促成全體業(yè)主同意。
對(duì)于無(wú)法調(diào)解的老舊住宅矛盾，引導(dǎo)其通過(guò)司法訴訟解決矛盾，如對(duì)加裝電梯反對(duì)并設(shè)阻的業(yè)主，可由同意加裝電梯的多數(shù)意愿業(yè)主訴請(qǐng)人民法院判決支持加裝電梯，排除妨礙，并按照樓層比例分擔(dān)費(fèi)用。對(duì)拒絕履行判決的業(yè)主，可向人民法院直接申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，切實(shí)推動(dòng)老舊住宅加裝電梯的工作。
最后，也是極為重要的一點(diǎn)，是將加裝電梯作為街道工作考核指標(biāo)，完善街道、物業(yè)、業(yè)委會(huì)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
為什么要專(zhuān)門(mén)提出此觀點(diǎn)，這是因?yàn)槔吓f住宅的復(fù)雜情況，街道、社區(qū)等機(jī)構(gòu)并無(wú)特別大的積極性來(lái)解決加裝電梯的問(wèn)題。但往往此類(lèi)小區(qū)業(yè)主組織不健全，例如業(yè)委會(huì)不作為，甚至根本沒(méi)有業(yè)委會(huì)，所以便出現(xiàn)無(wú)人組織，無(wú)人牽頭的局面。
要解決此情況，建議將加裝電梯作為街道工作的年度考核指標(biāo)內(nèi)容之一，例如本街道老舊住宅每年加裝電梯應(yīng)達(dá)到一定比例等指標(biāo)作為考核街道工作是否稱(chēng)職合格的指標(biāo)之一，借此提高街道工作的積極性。
同時(shí)街道成立相應(yīng)的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，來(lái)協(xié)調(diào)物業(yè)、業(yè)主之間的工作，做好各項(xiàng)工作的銜接，完善街道、物業(yè)、業(yè)委會(huì)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，來(lái)加快推進(jìn)老舊住宅加裝電梯民生工程。據(jù)我所知，類(lèi)似的規(guī)定已在北京等城市的部分區(qū)域?qū)嵤?，效果比較明顯。
來(lái)源：舊樓加裝電梯專(zhuān)家
