——“探尋2022年房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇”論壇演講
7月19日,中國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平先生應(yīng)邀出席麥田房產(chǎn)主辦的“探尋2022年房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇”論壇,并發(fā)表了主題演講。
任澤平認(rèn)為,中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷從高速增長(zhǎng)到高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期,而房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè),也同樣面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
以下我們將從“中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)以及新周期下中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)”等三個(gè)方面,分享任澤平先生在本次論壇中的主要觀點(diǎn)。
一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨百年未遇之大變局
中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放幾十年的高速發(fā)展,取得了舉世矚目的成就:2021年中國(guó)GDP規(guī)模達(dá)114.4萬(wàn)億元,以美元計(jì)價(jià),中國(guó)GDP規(guī)模17.7萬(wàn)億美元。美國(guó)2021年GDP為23.0萬(wàn)億美元,中國(guó)GDP相當(dāng)于美國(guó)的約77.1%。但是,隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入深水區(qū),尤其是這兩年又面臨疫情和中美貿(mào)易摩擦,面臨的挑戰(zhàn)也越來(lái)越多。
任澤平對(duì)此分析道:“目前中國(guó)GDP約占全球經(jīng)濟(jì)規(guī)模的17-18%,美國(guó)大約在23-24%,中美加起來(lái)占全球經(jīng)濟(jì)比重超過(guò)百分之四十,所以說(shuō)未來(lái)的世界是中美的世界。中美貿(mào)易摩擦為什么爆發(fā)?因?yàn)槊绹?guó)的貿(mào)易逆差一半來(lái)自中國(guó),從我們的角度看展現(xiàn)了我們強(qiáng)大的制造能力,從美國(guó)的角度看他面臨巨大的貿(mào)易逆差以及產(chǎn)業(yè)空心化?!?/span>
“解決這個(gè)問(wèn)題最好的辦法就是中國(guó)要發(fā)展,當(dāng)有一天中國(guó)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模是美國(guó)的兩到三倍時(shí),摩擦就結(jié)束了。所以說(shuō),中國(guó)最好的應(yīng)對(duì)是改革開(kāi)放?!?/span>
2010年中國(guó)超過(guò)日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體,當(dāng)時(shí)日本國(guó)內(nèi)輿論一片嘩然、不服,有的認(rèn)為是中國(guó)gdp數(shù)據(jù)造假所致。2021年中國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模超過(guò)日本的三倍,這種質(zhì)疑聲隨之消失,日本安心做老三。中美問(wèn)題解決的唯一辦法,就是有一天中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量是美國(guó)的三倍,引領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、貿(mào)易、科技創(chuàng)新乃至改革開(kāi)放,樹(shù)立人類(lèi)文明前進(jìn)的新燈塔,于是今天看到的這些紛爭(zhēng)自然就會(huì)消失,因?yàn)闋?zhēng)論和摩擦只會(huì)在勢(shì)均力敵時(shí)才會(huì)多發(fā),在國(guó)際秩序的叢林法則下,爭(zhēng)論止于實(shí)力。所以,我們要切記發(fā)展是硬道理,是首要任務(wù)。中華民族是偉大的民族,相信經(jīng)過(guò)新一輪改革開(kāi)放,經(jīng)過(guò)一代代人卓絕的奮斗拼搏,中國(guó)定能重回世界之巔,拿回曾經(jīng)屬于自己的王座。
面對(duì)這種內(nèi)外部環(huán)境,中國(guó)做出了一系列調(diào)整,如供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、碳中和、新發(fā)展格局等。對(duì)于這一系列調(diào)整,任澤平評(píng)論道:“走到今天這些調(diào)整是必然的,隨著人口紅利結(jié)束,只能通過(guò)創(chuàng)新來(lái)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?!?/span>
那中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪?
任澤平認(rèn)為是“新基建”:“如果說(shuō)20年前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“新基建”是鐵路、公路、橋梁的話,那支撐中國(guó)未來(lái)20年經(jīng)濟(jì)社會(huì)繁榮發(fā)展的‘新基建’則是:新能源、新能源汽車(chē)、充電樁、新一代信息技術(shù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等,這些都是未來(lái)中國(guó)新的增長(zhǎng)引擎?!?/span>
“中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷百年未遇之大變局:通過(guò)增速換擋、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等,從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展?!?/span>
二、中國(guó)房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)周期接近尾聲,將進(jìn)入“存量房”時(shí)代
從98年房改開(kāi)始,中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段,2000-2020年中國(guó)住房市值從23萬(wàn)億元增加到418萬(wàn)億元,增長(zhǎng)18.2倍,年均增長(zhǎng)15.6%。
經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)的大開(kāi)發(fā)周期已經(jīng)接近尾聲,任澤平認(rèn)為主要有三個(gè)標(biāo)志:
1、城鎮(zhèn)化進(jìn)程開(kāi)始放緩。
任澤平說(shuō):“改革開(kāi)放之初中國(guó)的城鎮(zhèn)化率17.92%,中國(guó)80%多是農(nóng)民,中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展,和城鎮(zhèn)人口快速增加是息息相關(guān)的。大量的人口進(jìn)城,也帶來(lái)了強(qiáng)勁的購(gòu)房需求?!?/span>
“城鎮(zhèn)化基本分為兩個(gè)階段,第一個(gè)階段,是農(nóng)村人口變成城鎮(zhèn)人口,第二個(gè)階段是都市圈城市群化,中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入第二個(gè)階段了?!?/span>
“現(xiàn)在中國(guó)的城鎮(zhèn)化率是64%,城鎮(zhèn)化的速度客觀來(lái)講也在放緩?!彪S著城鎮(zhèn)化進(jìn)程接近尾聲,房地產(chǎn)發(fā)展也將進(jìn)入新階段。
2、人均住房面積和套戶比達(dá)到很高水平。
衡量一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)前景的兩個(gè)重要指標(biāo),一個(gè)是人均住房面積,一個(gè)是套戶比,而這兩個(gè)指標(biāo),中國(guó)都已經(jīng)達(dá)到了很高的水平。在談到人均住房面積時(shí),任澤平分享道:“中國(guó)的人均住房面積已經(jīng)從改革開(kāi)放前的不足10平米,增長(zhǎng)到2020年的近35平米,接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平?!?/span>
他又分享了套戶比:“一線城市套戶比低于1,未來(lái)還有一定需求;三四線城市已經(jīng)超過(guò)1.1,再加上17-18年棚改貨幣化,很多低能級(jí)城市,年輕人走了,戶均住房甚至可能超過(guò)兩套?!?/span>
對(duì)于大多數(shù)三四線城市,住房需求已經(jīng)飽和,任澤平認(rèn)為未來(lái)中國(guó)大約70%的城市房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代,因?yàn)闆](méi)有新來(lái)人口:“東北鶴崗一套房子幾萬(wàn)塊錢(qián)沒(méi)人要,杭州深圳房子每平米幾萬(wàn)搶不到。為什么?核心還是人口流入所帶來(lái)的需求以及購(gòu)買(mǎi)力。”
3、總和生育率不斷下降。
任澤平說(shuō):“我們現(xiàn)在的生育率是1.15。是什么概念呢?美國(guó)是1.9,法國(guó)是1.8,德國(guó)、英國(guó)是1.6-1.7,號(hào)稱世界上前幾年人口老齡化少子化最嚴(yán)重的日本是1.3。我們的總生育率全球倒數(shù)?!?/span>
“我們的嬰兒潮在62-76年,那時(shí)的生育率在6以上,也就是每對(duì)夫婦生六個(gè)以上。70年代末我們實(shí)行了嚴(yán)格的計(jì)劃生育,生育率開(kāi)始斷崖式下跌?!?/span>
“62-76年出生的這波人影響了中國(guó)的房地產(chǎn)進(jìn)程。中國(guó)房地產(chǎn)98年房改以后為什么會(huì)有黃金20年,是因?yàn)檫@批人趕上結(jié)婚生子要買(mǎi)房。為什么最近大戶型賣(mài)得好,是因?yàn)檫@批人要換房?!倍S著出生人口的下跌,中國(guó)房地產(chǎn)的人口紅利也在消失。
“買(mǎi)房的主力人群是20-50歲,20歲之前沒(méi)能力買(mǎi),50歲之后不需要了。按照統(tǒng)計(jì)顯示20-35歲是首次置業(yè)購(gòu)房,35-50歲是改善性購(gòu)房?!?/span>
自2014年以來(lái),置業(yè)人群見(jiàn)頂后開(kāi)始回落,購(gòu)房需求迎來(lái)峰值,這是跟過(guò)去20年的最大不同,也是這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整更為劇烈的深層次原因。
所有這些因素疊加,造成了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始向“存量房”時(shí)代轉(zhuǎn)變。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅為核心推動(dòng)二次房改,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸和長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。
對(duì)于房地產(chǎn),從各方面觀察來(lái)看,現(xiàn)在確實(shí)到了政策出手的臨界點(diǎn),主要是保交樓和房企重組。一方面,加大對(duì)剛需和改善型需求的支持力度,長(zhǎng)短兼顧妥善應(yīng)對(duì)局部停貸現(xiàn)象,重點(diǎn)是保交樓保復(fù)工保民生,給予強(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面,從現(xiàn)在起,對(duì)于還在正常運(yùn)轉(zhuǎn)的房企包括民營(yíng)房企可以加大支持力度,能堅(jiān)持到現(xiàn)在說(shuō)明管理層基本面還是過(guò)硬的??梢钥紤]由這些優(yōu)質(zhì)房企牽頭并購(gòu)重組整個(gè)行業(yè),每個(gè)這樣的房企配套一個(gè)AMC和財(cái)團(tuán),給予金融工具配套。再不出手可能就晚了,就可能錯(cuò)過(guò)時(shí)間窗口。行業(yè)內(nèi)部的并購(gòu)重組,比外部的要好,專業(yè)的人干專業(yè)的事,有助于房地產(chǎn)軟著陸、行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展以及保交樓老百姓安居樂(lè)業(yè)。
三、未來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在一二線城市、在都市圈
任澤平還對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)做了分析:“中國(guó)建了那么多房子,到了今天,房地產(chǎn)還有沒(méi)有空間?有,中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的空間在都市圈、城市群人口流入地區(qū)。”
他認(rèn)為人口向頭部地區(qū)集中的趨勢(shì)越來(lái)越明顯:“中國(guó)的人口流入?yún)^(qū)域,從原來(lái)的四六分化、三七分化變?yōu)槎朔只?。根?jù)澤平宏觀和智聯(lián)招聘的聯(lián)合研究數(shù)據(jù),全國(guó)的330多個(gè)城市,人口流入的只占20%?!?/span>
任澤平說(shuō):“我們研究了世界上幾十個(gè)國(guó)家后發(fā)現(xiàn),人口大遷移是都市圈化、大城市的勝利。大家知道,美國(guó)在過(guò)去上百年,人口源源不斷地從中部地區(qū)流入到東西海岸都市圈城市群,結(jié)果就是廣大的中部地區(qū)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期滯漲,兩大海岸線房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高。”
“再來(lái)看日本。在過(guò)去的上百年,人口源源不斷的往三大都市圈遷移。日本1.3億人三千六百萬(wàn)在東京都市圈,韓國(guó)5000萬(wàn)人中2500萬(wàn)在首爾都市圈?!?/span>
任澤平認(rèn)為中國(guó)也正在經(jīng)歷這樣一個(gè)過(guò)程:“人口往長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、廣東、浙江、江蘇、山東這些地方集聚。中國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化大約還有十幾個(gè)百分點(diǎn)的空間,未來(lái)的人口流向就是我們的19個(gè)城市群,重點(diǎn)就是長(zhǎng)三角和珠三角以及區(qū)域中心城市?!?/span>
2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南,此時(shí)期甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮,全部位于北方。具體來(lái)看,2000-2010年粵、浙年均常住人口增量分別為191.0萬(wàn)、85.0萬(wàn)人,2010-2020年粵、浙增量分別為216.9萬(wàn)、101.4萬(wàn)人,江蘇兩個(gè)時(shí)期分別為56.2萬(wàn)、60.9萬(wàn)人。
人口往都市圈城市群遷移集聚,帶來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施投資、產(chǎn)業(yè)分工、規(guī)模效應(yīng)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、住宅投資等機(jī)遇。到2030年,2億新增城鎮(zhèn)人口的約80%將分布在四大都市圈、19個(gè)城市群。
“為什么年輕人愿意來(lái)大城市?因?yàn)橐欢€城市拼的是才華和勤奮,回到老家拼的是關(guān)系,只有來(lái)到了一二線城市,你才能有更公平實(shí)現(xiàn)自己夢(mèng)想的機(jī)會(huì)。”
任澤平還通過(guò)對(duì)比東京的人口容量,認(rèn)為北京和上海的人口增長(zhǎng)還有很大空間:“北京是2200萬(wàn)人,上海是2400萬(wàn)人,如果城市規(guī)劃包括軌道交通、教育、醫(yī)療等能夠規(guī)劃的好,這些城市應(yīng)該正常都應(yīng)該超過(guò)三千萬(wàn)人,北京可以再增加800萬(wàn),這個(gè)城市就會(huì)變得更有活力?!?/span>
任澤平最后總結(jié)說(shuō):“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口,中期看土地,短期看金融。我們要判斷一個(gè)地方、一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)周期,它影響因素非常多,區(qū)位、人口、貨幣、產(chǎn)業(yè)等等。但最重要的是什么?在長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),是人口。一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的根基還是在人,一個(gè)地方如果人口源源不斷地流入,不僅房地產(chǎn)繁榮,其他產(chǎn)業(yè)也會(huì)繁榮?!?/span>
來(lái)源:今日頭條